בשעה טובה, בחרתם להשקיע בנדל״ן.
לאחר שחיפשתם רבות, מצאתם סוף סוף את השקעת חלומותיכם ואתם מוכנים ונרגשים לקראת סגירת העסקה.
אך חשוב לזכור, עכשיו מתחיל לו הליך נוסף וקצת פחות זוהר – בירוקרטיה ומסמכים משפטיים שעליכם להכין לצורך סגירת העסקה.
אז לפני שתיבהלו מהמסכת הבירוקרטית, בואו נעשה קצת סדר ונבין – אילו מסמכים משפטיים צריך בהשקעת נדל״ן?
אישור דיווח למיסוי מקרקעין
לפי החוק, על הצדדים לדווח על העסקה לאגף המיסוי בלשכת רישום מקרקעין. אי דיווח על העסקה, הוא עבירה פלילית לכל דבר ועשוי להסתיים בקנסות גדולים. ללא מסמך אישור הדיווח לא יינתן אישור מס שבח או אישור מס רכישה, שני אישורים חיוניים על מנת להעביר את זכויות הנכס לרוכשים.
אישור עקרוני לקבלת משכנתא
מרבית משקיעי הנדל״ן לוקחים משכנתא לשם השלמת ההון הדרוש לקניית הנכס. במקרים כאלו, ישנה חובת הצגה של אישור עקרוני לקבלת משכנתא מהבנק עוד בשלב ההתחלתי של העסקה, ללא תלות בגובה המשכנתא.
לא מדובר בהתחייבות של הבנק לאישור סופי של המשכנתא, אלא בהצהרת התחייבות ראשונית אשר מפחיתה מהסיכויים שלא יהיה כלל מימון מצד הבנק. ללא הצגת אישור זה, אין אישור להתנעת הפרויקט ושני הצדדים לא יוכלו לחתום על כל עסקה שהיא.
במעמד מתן האישור העקרוני, הבנק נותן גם פירוט של מסלול המשכנתא הנבחר, לצד מידע על התשלומים השונים במסגרת המשכנתא, מה שמאפשר לרוכש לקבל תחושה יותר ממשית לגבי ההוצאות הכרוכות באותה העסקה.
תשלום מס רכישה
עוד חלק פחות זוהר של השקעה בנדלן הוא תשלומי מיסים. המס הכי כבד וידוע לשמצה הוא מס הרכישה המפורסם. הרוכש יחויב במס רכישה עוד טרם קניית הנכס, וזאת בהתאם לגובה השומה העצמית שאותה העריך עורך הדין. לא בכל המקרים יחויב המשקיע לשלם מס רכישה. למשל, במקרה של רכישה ראשונה יהיה הרוכש פטור מתשלום זה. במרבית המקרים של השקעות נדל״ן, המשקיעים הם בעלי יותר מנכס אחד, ולכן יחויבו באותו מס מדובר.
למרות שמס הרכישה מחושב בשלב יחסית מוקדם של העסקה, הוא עדיין לא מהווה אישור כלשהו להעברת הדירה לבעלות הרוכש. ללא תשלום מס הרכישה לפי הקריטריונים בחוק, לא יוכל השוכר לקבל את הבעלות על הנדל״ן במעמד סגירת העסקה.
מסמכי העברת בעלות
הקפידו על כך שהמוכר יציג בפניכם מסמכי העברת זכויות. למסמכים אלו יש חשיבות רבה כדי להוכיח שהמוכר הוא באמת בעל הדירה הנוכחי ושבכוונתו להתקשר עם צד שני (אתם) ולבצע עמו הסכם. ישנן עסקאות אשר ממשיכות גם שנים לאחר החתימה (למשל, עסקאות שהרישום שלהן לא הסתיים) ולכן מסמכים אלו משמשים במקרים מסוימים גם את צאצאיהם של הרוכשים.
מזל-טוב. לאחר ביצוע השלבים הרלוונטיים לסגירת העסקה, ולאחר שקוששתם את כל המסמכים המשפטיים אותם צריך ביחס למקרה הפרטני שלכם – ניתן לומר שעוד השקעה נדל״נית יצאה לפועל.
