עומדים לרכוש נדל"ן מסחרי? זהו אחד היעדים הפופולריים להשקעות, ולא סתם: מדובר בהשקעה שנחשבת בעלת סיכון מתון, לעומת השקעה במניות, ותשואה גבוהה יחסית. אילו חוקים חייבים להכיר לפני שקונים נדל"ן מסחרי? 4 חוקים על 4 סוגי מיסים
1. תקנה 2 (1) לתקנות מיסוי מקרקעין, התשל"ה 1974
התקנות למיסוי מקרקעין הן תקנות לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). תקנה זו שאנו עוסקים בה נחקקה בשנת התשל"ה 1974, והיא עוסקת בנדל"ן מסחרי.
בכל השקעה נדל"נית, וכפי שמכנה זאת החוק – רכישת זכות במקרקעין, על הרוכש לשלם מס רכישה ע"פ חוק מיסוי מקרקעין. חבות המס משתנה באחוזים מהיקף העסקה, בהתאם להיקף העסקה בש"ח ובהתאם למהות העיסקה. כך, רכישת דירה ראשונה – דירת מגורים מזכה בפטור ממס רכישה עד לסכום של 1,805,545 ש"ח.
השקעה בנדל"ן מסחרי (מכונה גם: נכס מניב) היא עניין שונה לחלוטין, כיוון שברור שמדובר בהשקעה פיננסית. לכן שומת המס חלה בלא שינוי ע"פ גובה העסקה, ובשיעור גבוה יחסית של 6%. האם יש אפשרות להזדכות בפטור ממס רכישה על נכס מניב? אכן, מי שעומד בתנאי זכאות לפטור ממס רכישה יכול להזדכות גם כאן.
2. חוק מע"מ, התשל"ו 1975
ע"פ החוק, מע"מ מוטל על כל עסקה שמתבצעת בישראל, ככל שבמהותה היא עסקה מסחרית. לכן, רכישת נדל"ן מסחרי מחייבת במע"מ – מדובר בעסקה שמטרתה מסחרית ובמסגרתה נמכרו מקרקעין. שיעור המע"מ כיום הוא 17%. בדר"כ ניתן להפחית את חבות המע"מ במידה והרוכש הוא עוסק מורשה.
3. פקודת מס הכנסה, התשכ"ו 1961
ע"פ החוק החדש למס הכנסה, המכונה פקודת מס הכנסה, כל הכנסה שאינה מיגיעה אישית מחייבת במס ללא אפשרות להטבות / פטורים. חבות המס חלה בהתאם למדרגות המס, כאשר המס מחושב כמס שולי (כלומר, הוא ניתן על הרווח בלבד בניכוי הוצאות הפחת). לכן, ההכנסה מהשכרת נדל"ן מניב היא הכנסה מחויבת במס, עם זאת ניתן להפחית את חבות המס ע"י דיווח כהלכה על הוצאות פחת מוכרות.
4. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963
ע"פ חוק מיסוי מקרקעין, במכירת הנכס המסחרי יש להעלות מס שבח (מכונה מס שבח חנות). מהו מס שבח? מס שמושם על הרווח מהמכירה בלבד, כלומר על הפער (האקזיט) בין המכירה לרכישה. לכן הוא מכונה מס שבח. מס זה מקביל בעצם למס רווח הון בעולם ההשקעות הפיננסיות.
כדי להגיע לחבות מס מינמלית, ניתן לחשב את כלל התשלומים שהושקעו בעסקה: מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, דמי תיווןך נדל"ן. לעיתים גם ניתן לתבוע דמי פחת, במידה ולא נוצלו.
