יש בישראל המון דירות אשר נמצאות בבעלות של אנשים המוגדרים על פי החוק כתושבי חוץ. יש לכך משמעויות כלכליות רבות ושונות במצב בו תושב חוץ מעוניין למכור את דירתו, בין היתר נכללת האפשרות למכור את הדירה על ידי הוראה מרחוק, וגם האפשרות לקבלת זכאות מפטור מס שבח. בכל למצות את המיטב מכל האפשרויות הללו, חשוב להכיר את התנאים, התהליכים וכל מה שחשוב במצבים כאלו.
מיהו תושב חוץ
לפני שנדון במצב של מכירת דירה על ידי תושב חוץ, רצוי להבין ולהכיר את המשמעות של המונח תושב חוץ קודם לכן. על פי ההגדרה בפקודת מה הכנסה, תושב חוץ הוא מי שמרכז חייו אינו בישראל, או מי שהוכיח כי הוא שהה בשנת המס הרלוונטית ברובה מחוץ לישראל. ההגדרה הזאת רלוונטית לגבי התחום של מכירת דירה על ידי תושב חוץ, מכיוון שזאת ההגדרה אלי המתייחס חוק מיסוי מקרקעין.
שלבי מכירת הדירה
המכירה של הדירה כוללת שני שלבים עיקריים, השלב הראשון זה שלב ההחלטה על שיווק הדירה למכירה. בשלה הזה, המוכר צריך לקבוע את המחיר תמורתו ירצה למכור את הדירה שלו. לאחר מכן, בשלב השני, זה שלה ההתקשרות עם הקונה דרך הרכבת החוזה המפורט והוצאת החוזה לפועל. מומלץ לקבל סיוע בשלבים הללו בשירותים של עורך דין מומחה.
דיני המס
יש רכיב נוסף וחשוב, עם משמעות גדולה לתהליך מכירת הדירה, וזהו כמובן עניין תשלום המס. אנשים שלא מתעסקים במכירות דירות לפרנסתם, המס הצפוי לחול עליהם, זהו מס שבח מקרקעין. זהו מס אשר חל על כל מכירת דירה, חוץ ממקרים מסוימים אשר מזכים בפטור בגין מס זה.
קביעת המחיר
עבור תושב חוץ, בכדי לנצל את מלוא הפוטנציאל של הסיטואציה, זה מתחיל מהערכת שווי נכונה המבוססת על בדיקה מעמיקה של מצבה של הדירה בכמה היבטים. כך, אם מדובר בנכס עם הרבה פוטנציאל, ניתן לכלול את הפוטנציאל בתהליכי התחדשות עירונית, ובכך להעלות את ערכו משמעותית. אך שימו לב, ככל שהנכס מצוי תחת מגבלות משפטיות כמו אזהרות מגבילות או בעיות הגדרות, זה עשוי להדפי לרעה מה שיהיה ניתן להפיק מימנו.
ניסוח החוזה
בשלב ניסוח החוזה, חשוב לכלול כמה רכיבים עיקריים, כמו מועד העברת התשלומים, ומה יהיה ההליך במצב של אי עמידה בתשלומים. בנוסף, חשוב שהחוזה יסדיר גם את האחריות של הקונה לבדוק את הנכס טרם החתימה.
קבלת פטור ממס שבח לתושב חוץ
פטור ממס שבח יינתן למי שאין בבעלותו דירה נוספת, בשונה מתושב ישראל שאחזקות הנדל״ן שלו מתועדות אצל הרשויות, תושב חוץ יצטרך להוכיח את זה על ידי אישור רשמי מהרשויות במקום מושבו, שאכן אין בבעלותו דירות נוספות, וכך יהיה זכאי לקבלת הפטור.
לסיכום
התהליך למכירת דירה, גם בתור תושב חוץ, מצריך ביחס רב לכל הפרטים המוכרים שיש בכל תהליך מכירת דירה. עם כמה הטבות קלות, או שינויים ודרישות, בהתאם למצב. הכי חשוב זה לדאוג לייעוץ עם עורך דין מומחה, שינחה אתכם בתהליך ויעזור לכם לעשות הכל בצורה המיטבית עבורכם.
